Amplasament / teren
In momentul achizitionarii unui teren in vederea construirii unei cladiri sau in vederea renovarii si modificarii celei deja existente ar trebui sa aveti in vedere o serie de factori, dintre care cei mai importanti ii enumeram mai jos. O parte dintre acestia pot fi usor cantariti de dumneavoastra, altii sunt tehnici si aveti nevoie de opinia unor specialisti pentru evaluarea impactului lor asupra calitatii si valorii terenului in cauza.Echipa noastra va ofera consiliere in acest domeniu, fara obligatii financiare din partea dumneavoastra, in cazul realizarii proiectului de catre firma noastra.
1. PREVEDERILE URBANISTICE
Modul de construire este strict reglementat de legislatia in vigoare si de catre regulamentele de urbanism. Exista trei tipuri de astfel de regulamante:
1. Generale, care privesc intreaga localitate – P.U.G. (plan urbanistic general);
2. Zonale, care privesc o anumita zona – P.U.Z. (plan urbanistic zonal);
3. De detaliu, pentru o zona restransa, o parcela sau o vecinatate – P.U.D. – (plan urbanistic de delatiu).
Planurile zonale si de detaliu pot schimba unele prevederi din planurile generale. Constrangerile impuse de aceste planuri asupra unui anumit teren privesc, in principal:
a) Functiunea permisa; nu orice functiune este permisa pe orice teren. Spre exemplu, nu sunt permise activitati de productie in zonele destinate locuirii.
b) Inaltimea maxima, exprimata in numar de etaje sau distante fata de vecinatati.
c) Retragerile cladirii fata de limitele terenului; sunt zone unde este permisa construirea doar la frontul stradal sau
zone unde se poate construi retras fata de frontul stradal.
d) Procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) este raportul intre suprafata construita la sol a cladirii propuse si suprafata terenului
e) Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) este raportul dintre suprafata totala desfasurata a cladirii propuse (aria desfasurata) si suprafata terenului.
Daca sunteti in postura de a achizitiona un teren in extravilan sau unul aflat intr-o zona periferica a unei localitati nereglementata urbanistic (in care de exemplu doriti sa dezvoltati un cartier rezidential) ar trebui sa stiti ca cel mai probalil veti fi nevoit sa contractati un PUZ pentru acea zona, ca etapa preliminara initierii demersurilor pentru obtinerea autorizatiei de construire.
In functie de conditiile enumerate mai sus si de alte specificitati ale terenului, Primaria localitatii respective sau, dupa caz, Consiliul Judetean, va elibera certificatul de urbanism, act oficial cu rol informativ ce sintetizeaza conditiile de construire si/sau desfiintare.
Este recomandabila obtinerea unui certificat de urbanism inaintea achizitionarii unui teren.
2. DIMENSIUNEA SI ORIENTAREA TERENULUI
Primul pas in alegerea unui teren pentru o locuinta este comparatia cu dimensiunile minime impuse de regulamentul de urbanism. Acestea se refera la latimea frontului stradal si la suprafata minima a percelei (stabilite prin HGR525/1996), care sunt de 8m latime si 150mp pentru cladiri insiruite si de 12m si 200mp pentru cladiri cuplate sau amplasate izolat pe lot. In cazul achizitionarii unui teren pentru o alta functiune, acesta trebite sa fie suficient de mare incat pe langa aria construita a cladirii, sa existe suprafetele necesare asigurarii: parcajelor auto, zonelor verzi, acceselor sau a eventualelor echipamente conexe necesare.
Orientarea fata de punctele cardinale este esentiala in alegerea terenului, de ea depinzand in mare masura configurarea constructiei, in raport cu functiunea propusa.
In vedrea achizitionarii unui teren se recomanda consultarea unui arhitect.
3. UTILITATILE URBANE
Este recomandabila achizitionarea de terenuri care sunt racordate deja la utilitati.
In cazul in care acest lucru nu este posibil este bine de stiut ca singura utilitate cu adevarat obligatorie este curentul electric. Chiar daca, la limita, exista generatoare cu combustibil lichid, aceasta nu este o solutie viabila. Toate celelalte: apa, canalizare, gaze si telefonie/internet/tv, pot fi asigurate prin solutii alternative racordarii la retelele urbane. Apa se poate asigura dintr-un foraj de adancime , apele uzate menajere se colecteaza intr-un bazin vidanjabil subteran care se goleste periodic, sau intr-o statie de epurare de dimensiuni reduse, iar incalzirea se poate face utilizand multiple sisteme cu combustibil GPL, lemn/peleti sau alti combustibili. Desi aceste solutii exista si cunosc o dezvoltare si o rafinare a solutiilor fara precedent, ele sunt relativ costisitoare, atat dpdv al costului initial cat si prin exploatarea pe termen lung (vidanjarea, combustibilul), marind valoarea investitiei. Daca exista utilitati intr-o zona relativ apropiata de terenul vizat , costul racordarii la aceste retele este destul de ridicat, astfel ca si pretul de vanzare al terenului ar trebui sa fie mai mic.
4. CAI DE ACCES, VECINATATI SI UTILITATI PUBLICE
Indiferent de natura functiunii, accesul la teren este recomandabil sa fie facil. Este bine de stiut in cazul terenurilor amplasate in afara localitatilor, ca nu se pot solicita si obtine acorduri pentru accese din drumurile nationale in orice situatie, sau in cazul in care acestea se pot obtine, costurile investitiei cresc prin amenajarea de intersectii, podete etc.
Nu achizitionati sub nici o forma terenuri fara cai de acces (de preferinta domeniu public sau servituti).
Daca nu doriti sa cumparati un teren pentru o investitie industriala, este bine ca acesta sa fie ampasat intr-o zona nepoluata. Daca vizati un teren intr-o zona aflata in dezvoltare, trebuie sa va asumati faptul ca pe o perioada de macar cativa ani in zona vor exista santiere producatoare de zgomot si praf.
Achizitionati terenuri situate in zone fara poluare.
Prin utilitati publice se inteleg dotarile existente in zona: magazine, parcuri, gradinite, scoli, transport in comun etc. Din acest punct de vedere sunt avantajate cartierele vechi, unde aceste utilitati functioneaza deja. In cartierele noi pot aparea, cu timpul, utilitatile necesare, dar este de luat in calcul cat de indelungata va fi acesta perioada.
Pentru locuinte este recomandabila achizitionarea de terenuri in zone ce beneficiaza de utilitati publice.
5. NATURA TERENULUI DE FUNDARE
Se pot realiza cladiri in orice conditii de fundare, indiferent de natura terenului, cel putin teoretic. Problema nu consta in imposibilitatea construrii ci in costurile pe care le implica acest demers. Intr-un astfel de caz, costurile constructiei cresc semnificativ in functie de calitatea terenului de fundare, in unele cazuri impunandu-se solutii foarte costisitoare. Pentru evitarea unor astfel de neplaceri se recomanda intocmirea unui studiu geotehnic inaintea achizitionarii terenului, studiu intocmit de catre un inginer geotehnician.
Daca aveti indoieli sau suspiciuni legate de natura terenului de fundare comandati un studiu geotehnic inainte de achizitionarea terenului.
6. GREVAREA DE CATRE UTILITATI
Exista terenuri grevate de utilitati, adica traversate de linii de inalta tensiune, magistrale de gaz sau altele, de regula situate la periferia localitatilor sau in extravilan. Ce trebuie stiut este faptul ca fata de aceste utilitati trebuiesc pastrate zone de protectie obligatorii, cea ce presupune interdictie de construire sau indeplinirea unor conditii specifice pentru acea zona. Daca liniile de inalta tensiune sunt vizibile la fata locului, marea problema o constituie utilitatile subterane.
Daca aveti indoieli sau suspiciuni legate de existenta unor utilitati ce greveaza terenul pe care doriti sa-l achizitionati solicitati informatii oficiale de la compania ce gestioneaza acele utilitati.
7. AMPLASAREA IN ZONE PROTEJATE
Unele terenuri sunt amplasate in zone protejate (rezervatii naturale, sit-uri arheologice, sit-uri istorice), cea ce presupune ori interdictie de construire ori permisiunea construirii in anumite conditii. Aceste cazuri nu sunt foarte frecvente, dar totusi exista. De regula centrul fiecarui oras istoric este constituit in zona protejata, ca atare este nevoie de obtinerea unui aviz suplimentar de la Directia pentru Cultura si Patrimoniu National in vederea construirii in aceasta zona.
Daca achizitionati un teren sau un imobil intr-o zona protejata trebuie sa o faceti in cunostinta de cauza.
8. ACTE SI STUDII
Pentru autorizarea constructiei unei cladiri aveti nevoie de actul de proprietate asupra terenului (extras CF), o declaratie pe proprie raspundere ca terenul nu face obiectul nici unui litigiu, o ridicare topografica intocmita de un topometrist autorizat si un studiu geotehnic. In cazul in care terenul se afla in circuitul agricol, in vederea construirii trebuie efectuata scoaterea terenului din circuitul agricol. Daca terenul are o suprafata foarte mare si nu se intentioneaza utilizarea in vederea construirii decat a unei anumite portiuni din teren, este recomandabila divizarea terenului in mai multe loturi.